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教授:野人,你說買REITS可以當包租公,那麼它有穩定的現金流嗎?

野人:在開始發行時都有公開說明書,對於可能會配多少股息都有事先估計,假如基本的假設對,就會如預期的發放金額發放股息。

 

教授:那假如預期不對要怎麼辦?

野人:通常規模比較大的例如香港的領匯基金比較不會倒,你也可以買5-7家的REITS分散風險,就可以避免單一投資標的風險的問題。

 

教授:是不是發放現金股息越多越好,現金流越穩定越多越好?

野人:現金流穩定當然好,但是還是要看當初買進的殖利率是否合理?

 

教授:殖利率我知道,就是收到的股息除以目前的股價,有一點像銀行的利率一樣,那野人,你說要多少才合理?

野人:某個REITS的殖利率6%,另外一個REITS的殖利率4%,你說哪個比較好?

 

教授:當然是6%比較好囉,還有其他的看法嗎?

野人:不一定在新加坡的REITS殖利率6%可能不怎麼樣,因為過去的殖利率都是在7%以上。在香港的殖利率5%就很不錯了。在台灣4%的殖利率是合理的水準。這是因為每個地方的利息佔不動產價格的比率不一樣。

教授:我知道了,你看新加坡6%是相對低的殖利率水準。

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 香港5%是相對低的水準。

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野人:同時香港因為盯住美元,匯率風險較新加坡為小,匯率的波動也是考慮的因素。

教授:就好像定期存款利率,我們在乎現金流也要看他的殖利率,殖利率越高越好,但是不同國家不能互相比較,因為每個國家的不動產及租金水準不一樣。

 

野人:所以如果台灣reits的殖利率為2.8%,你覺得可以買嗎?新加坡的殖利率是8%你可以買嗎?

授:當然台灣要的3.5%-4%以上的殖利率才優,在金融海嘯的熟後都有來到7%是很不錯的買點,新加坡如果8%殖利率就不錯了。

野人:但是要看該reits的規模大小,物業的安全性,所以個別reits的歷史殖利率也是分析的重點,通常越不穩定的,有點風險的殖利率都比較高。

 

 

有關利率調升的影響

 

教授:野人如果利率調升或調降對reits的影響如何?

野人:當然利率調升,reits應該會下跌?

教授:為什麼?

 

野人:如果台灣的reits殖利率是3%,利率也調到3%,那大家都去買公債買定存了,誰要投資reits。

教授:我舉個例子,央行的重貼現率由2005年開始上調到2008年的3.6%,是不是調升利息,但是reits的淨值卻沒有下跌一直往上,為什麼?

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野人:你不要模糊焦點,是影響股價,不是影響淨值。

教授:從升息的的2005年到2007年也都是大漲的,沒有往下。

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野人:對阿!為什麼?

教授:因為那個時候不動產上漲,淨值往上阿,記住了,景氣很好的時候不動產可能也很好,大家太HOT,股價14反而超過淨值11,這就是reits所以和升息無關的原因,大家預期房價上漲,租金上漲,反而接受了股價淨值比大於一的催眠行情。

野人:我知道了,利率高照理應該是會使reits價格下滑,但是如果同時的不動產上漲,會有另外一股力量牽引reits價格的走勢,所以利率調高和reits的價格通常不是亦步亦趨,但是長期而言,利率太高會使不動產的購屋成本及建築的資金成本上揚,不動產也會下跌,reits價格也跟著下滑。

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