finance168財經學院(百萬部落格)

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一、東方公司於民國95 年間，發生了下列各項與廠房資產相關的交易。
項目 金額
購買土地成本 $500,000
仲介佣金（60%土地，40%建築物） 70,000
停車場成本 110,000
土地挖掘成本 52,000
員工休憩涼亭成本 36,000
建築物設計費 90,000
契稅、代書、過戶費用（土地） 32,000
拆除舊房工程款 25,000
舊屋工程殘料售得款項 8,000
建築物專案借款利息（資本化） 74,000
前地主積欠之稅款 55,000
建築物成本 1,200,000
95年稅款（地價稅32%，房屋稅68%） 100,000
試作：以上述資訊，計算下列各項成本（9 分）
(一)土地成本。
(二)建築物成本。
(三)土地改良物成本。



答案：
(一)土地成本 $674,000
購買土地成本 $500,000
仲介佣金（60%土地，40%建築物） 70,000
契稅、代書、過戶費用（土地） 32,000
拆除舊房工程款 25,000
舊屋工程殘料售得款項 (8,000)
前地主積欠之稅款 55,000

(二)建築物成本 $1,416,000
土地挖掘成本 52,000
建築物設計費 90,000
建築物專案借款利息（資本化） 74,000
建築物成本 1,200,000

(三)土地改良物成本 ＄146,000
停車場成本 110,000
員工休憩涼亭成本 36,000


分析

一、 土地：指營業上使用之土地及具有永久性之土地改良；其評價，包括
取得成本、具有永久性之改良及重估增值；土地因重估增值所提列之
土地增值稅準備，應列為長期負債；土地因法令限制而暫以他人名義
為所有權登記者，應附註揭露，並註明保全措施。
土地取得成本通常包括
1.購買價格、代書費、過戶登記費。
2.代前地主支付之稅捐。
3.原有土地上占有者或居住者的搬遷費及補償費。
4.原有土地地上物的拆除費，及整地費。但是地上拆除物有收入者列為土地之減項。
5.土地增值稅為賣方應支付之稅捐，但如合約規定由買方支付者，為土地之取得成本。
6.土地改良有永久性質者，如重劃、美化及排水者烈為土地成本，不用提列折舊。
7.土地改良不具永久性，須提列折舊者，列為土地改良物，如圍牆、欄杆、停車場等。
8.為了興建廠房，挖掘長房地基之費用為廠房之取得成本。
9.如果當初買進就是要拆除舊建物重蓋，則佣金代書費全部屬於土地取得成 本。如果當初意圖買進土地及建物，則佣金代書費應適當分配與土地及建物。
10. 購入土地及建物以後負擔的房屋稅及地價稅為稅捐費用不得資本化。
11. 購入土地及建物前的借款利息硬資本化，過戶後支付的利息不得資本化。