個人出售不動產(含土地及房屋)時,依法土地免納所得稅但要繳增值稅,而出售房屋部份,則要依法申報財產交易所得或損失,實際生活中,稅納稅義務人為了享受較舒適的生活空間,買較大的新屋而賣掉舊屋,若買賣期間在二年之內,就有機會可以適用「重購自用住宅扣抵稅額」,減輕換屋所帶來的財務負擔,但這個部份卻常常會被遺忘,而尚失節稅權利。
依據所得稅法17條之2規定,只要納稅義務人買賣的房屋是做為自住用途的住宅,無論先買後賣,或是先賣後買,只要買的價錢高於賣的價錢,就可以享受扣抵稅額的優惠。
一、重購自用住宅扣抵稅額意義:
納稅義務人出售自用住宅房屋(出售前一年內無出租或供營業使用),其財產交易所得所繳納的綜合所得稅,自完成移轉登記之日起2年內,如重購自用住宅房屋其價額超過原出售價額時,可以在重購自用住宅房屋移轉登記之年度,自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還,其先購後售者,亦有其適用,但原財產交易所得已自財產交易損失中扣抵的部分,就不能要求退還稅款或扣抵。
二、申報綜合所得稅時,必須檢附相當證明文件供查核,其內容如下
如:
1、出售及重購年度之戶口名簿影本,以證明出售及重購房屋確係自用住宅。
2、重購及出售自用住宅房屋的買賣契約,或是檢附向地政機
辦理移轉登記買入賣出之契約文件影本,及所有權狀影本,以證明重購價格高於出售價格,而且產權登記時間相距在2年以內。如以委建方式取得自用住宅之房屋,則須附上委建契約、建築執照及使用執照影本,作為證明。另須要注意的是,納稅義務人以本人或配偶名義出售自用住宅之房屋,而另以配偶或本人名義重購者,仍得適用。至於其計算公式如下:
A、出售年度的應納稅額(包括出售自用住宅房屋之財產交易所得)
B、出售年度的應納稅額(不包括出售自用住宅房屋之財產交易所得)
C、重購自用住宅之房屋可扣抵或退還稅額=(A)-(B)
某納稅義務人95年2月14日出售自用住宅房屋一棟,該房屋買進成本為50萬元,賣出價額為60萬元(不包括土地價款),應申報之財產交易所得為10萬元,該納稅義務人又於95年11月12日購買自用住宅房屋一棟,價額為65萬,其96年度綜合所得總額(包括出售自用住宅之財產交易所得10萬元)為60萬元,免稅額單身7萬7,000元,扣除額(包括標準扣除額及薪資所得特別扣除額等項)為12萬4,000元,其申報95年度綜合所得稅之出售自用住宅扣抵稅額為6,000元。計算方式如下:
(1)、出售年度:包括出售自用住宅房屋之財產交易所得的應納稅額
(600,000-77,000-124,000)×6%=23,940
(2)、出售年度:不包括出售自用住宅房屋之財產交易所得的應納稅額
[(600,000-100,000)-77,000-124,000]×6%
=17,940
(3)、 重購自用住宅房屋得扣抵或退還稅額=(A)-(B)
23,940-17,940=6,000
當然,若萬一賠錢時,售屋只要完整舉證,依所淂稅法第17條規定,財產交易損失得自當年度及以後三年之財產交易所得中扣除,但要注意的是賣房子,無論是賠錢或賺錢,於申報時要附上原始交易證明文件佐證,若未能提出證明文件時,就算是損失,稅務機關也會依財政部所定標準按房屋評定現值的一定比率計算交易所得加以課稅。

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