小結:
1.租金的成本如果大於43%,就核實申報。如小於43%就用公式申報。
2.租金不能低於一般標準。
3.採核實申報,主要的項目為1.折舊(50年)2.修繕費3.稅捐(房屋地價兩大稅)4.保險5.利息支出.


租賃所得節稅主要在於確保所申報的租賃收入不低於一般租金標準,以及認列必要的費用是採用扣除43%的必要費用,或者要採用記帳的方式列舉扣除。
首先,租賃所得不等於租賃收入,租賃所得為租賃收入減去必要損耗及費用後的金額。

房屋出租約定的租金,顯然比當地一般租金還低,國稅局可以參考當地一般租金情況調整,計算租賃收入。
上面所說「當地一般租金」,係由國稅局查明後報經財政部核定的租金,計算方式是這樣的:如果是供住家使用,則把房屋評定現值乘以核定的平均租金收益率,就是全年的標準租金收入,再減掉必要費用43%,就是租賃所得。假設有一棟桃園縣的房屋租給他人供住家使用,這棟房屋評定現值是400,000元,95年度臺灣省各縣市租金標準是14%,那麼應該申報400,000元乘以14%再減掉43%,也就是31,920元的租賃所得。
其中租賃收入不可太低,如果低於一般租金標準,依照所得稅法第14條的規定,如果財產出租,其約定之租金,顯較當地一般租金為低,稽徵機關得參照當地一般租金調高其租金收入。
一般而言,房東的租金收入就是房客的費用,如果房東的租金收入申報為2萬,依照一般租金標準期租金收入應為3萬,如果稽徵機關調高其租金收入為3萬,則房東要照3萬來課稅,但是房客卻只能認列2萬的費用。如此一來,有1萬的差額讓政府賺走,有點可惜。此外,如果租金收入低於一般租金標準,是不是意味所收得租金太低了,應該要調高租金才對。
每年2月的時候財政部都會公佈前一年度的一般租金標準,以95年為例,財政部96年2月14日台財稅字第09604512690號函公佈95年度房屋及土地之「當地一般租金標準」如下:

一、 房屋(含土地)之當地一般租金標準:
 (一) 臺北市部分:
    1.住家用:依房屋評定現值之19%計算。
    2.非住家用(含營業用):
    (1)一樓面臨馬路,依房屋評定現值之52%計算。
    (2)一樓面臨巷道,依房屋評定現值之30%計算。
    3.其餘,依房屋評定現值之28%計算。
 (二) 高雄市部分:
    1. 住家用:依房屋評定現值之17%計算。
    2. 非住家用(含營業用):依「高雄市區房屋租賃租金標準表」,並考量特定情形予以核定。
 (三) 直轄市以外之其他縣(市)部分:
   1.住家用:依房屋評定現值之14%計算。
   2.非住家用(含營業用):參酌「營業人查定營業費用標準等級評定表」及「營業稅特種稅額查定費
    用標準等級表」規定,並經實地調查租金情況予以核定。

二、 土地之當地一般租金標準:依土地申報地價之5%計算。
房屋租賃所得之計算,以全年租賃收入減除必要損耗及費用後之餘額為所得額。所謂必要損耗及費用,是指房屋之折舊、修理費、房屋稅及其附加稅捐、保險費,以及向金融機構借款購屋所支付之利息等。如果納稅義務人不逐項列舉這些費用金額,也可以選擇以租金收入的43%作為必要費用予以減除。
所以我們在來決定如何認列必要的損耗及費用,基本上有兩種方式,第一、採用43%的公式認列必要費用。第二、列舉費用金額,包括折舊、修理費、房屋稅及附加捐、保險費、購屋支付利息等,可是這些必須要記帳以及收集足之證明的憑證及單據,才可採用這種列舉費用的方式。
1. 折舊費用,將房屋成本除以耐用年限,目前規定鋼筋混泥土的房屋耐用年限為50年。
2. 修理費,檢附修繕費單據核實認列。舉證修理費項目應檢送的文件為修理費的發票或收據正本,而且須註明房屋所有人姓名及房屋坐落地點;另外還要符合下列情形:
a.必須是在出租期間所支付的,以憑證所開立的日期為準。
b.修理費如果是屬於資本性質支出,應該要列入成本中提列折舊,不得認列。
c.修理年度如果實際出租期間未滿一年的話,要按出租期間比例計算。
3. 房屋稅及附加捐。舉證地價稅、房屋稅及附加捐項目應檢送的文件為地價稅、房屋稅稅單正本或影本,核認條件必需符合下列情形:
1.必須是屬於出租年度的稅捐,而且在當年度已經繳納完畢。
2.稅單的所屬期間必需與當年度出租期間相符。
3.當年度實際出租期間還未滿一年的話者,要按出租期間比例計算。
4. 保險費,檢附保費收據核實認列。舉證保險費項目應檢送的文件是這個出租標的物的財產保險(如火險)繳費收據;核認條件必需為出租期間所發生並且已經繳納的保險費,如果當年度實際出租期間未滿一年的話,要按出租期間比例計算。
5. 購屋利息,檢附利息收據核實認列。
土地及其地上房屋共同出租(不論是同一所有權人或不同所有權人),該土地租賃收入及房屋租賃收入,均得減除43%之必要費用。
但是,僅有土地租賃所得之計算,是以全年租金收入,減除該出租土地當年度繳納之地價稅之餘額為所得額,不得扣除43%必要費用。

個人將財產借與他人供營業或執行業務使用,如係無償仍應依照當地一般租金行情計算租賃收入。但也有例外的情形,若房屋是無償借給直系親屬居住或無償供本人、配偶、直系親屬設立獨資商號或個人執行業務場所,即使未提示無償證明,亦不會設算租賃所得。至於將房屋無償借與非供營業或執行業務之其他個人作住家使用,則必須提出雙方當事人訂立之無償借用契約,且經雙方當事人以外之2人證明確係無償借用及法院公證,否則亦應計算租賃收入。

其他的規定:
納稅義務人出租房屋,常發生營利事業在承租期間,因經營不善而提前終止租賃情事,由於未能提示終止租賃之相關證明文件,致納稅義務人與稽徵機關對核定之租賃所得常發生爭議。如果出租房屋使用情形有異動時,務必取得足以證明租賃關係異動之資料,或即時將租賃中止之事實向戶籍所在地或房屋所在地稽徵機關提出說明,俾派員實地瞭解,作為爾後核定租賃所得之參考。
依據95年6月14日公布修正所得稅法部分條文,其中就財產出租收取押金,其租賃所得之認定作重大修正,依所得稅法第14條規定,財產出租,收有押金或任何款項類似押金者,或以財產出典而取得典價者,都應以該款項按臺灣郵政股份有限公司1年期定期儲金固定利率,計算租賃收入。95年度以利率年息2.015%計算。

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