從九十年起只要購買自用住宅的房屋貸款利息,政府為減輕購置自用住宅者之稅負,在所得稅法規定自用住宅購屋借款利息得於綜合所得稅列舉扣除,即納稅義務人購買「自用住宅」,向金融機構借款所支付之利息,其每一申報戶每年扣除數額以30萬元為限。但申報有儲蓄投資特別扣除額者,應在上項購屋借款利息中減除;納稅義務人依上述規定扣除購屋借款利息者,以一屋為限。
符合的要件:
1.符合自用住宅的意義:房屋必須為自住用途,且無出租或供營業使用。
2.房屋持有人:必須為本人、配偶或受扶養親屬在年度內辦妥戶籍登記。
3.一屋為限:一申報戶只能申請一屋,不是用累計的。
4.舊貸換新貸亦可認列:將原貸款轉至其他較優惠銀行也可以繼續認列扣除。

但是如同很多列舉扣除額的規定一樣,許多納稅義務人對綜合所得稅列舉扣除項目之自用住宅購屋借款利息的扣除規定不甚瞭解,以致遭稽徵機關剔除補稅的情形發生,而對多所抱怨,造成徵納雙方之困擾。
列報自用住宅購屋借款利息的扣除額常發生之錯誤情形歸納如下:

一、有數戶房屋之借款利息加總列報扣除。
例如王先生於93年購置甲屋,95年度實際支付購屋借款利息為150,820元,另其配偶林小姐於94年又購置乙屋,95年度實際支付購屋借款利息為189,205元,合計申報自用住宅購屋借款利息扣除額340,025元。這樣子發生兩個錯誤,第一、一申報戶只能申報一間房屋,本例以林小姐的房屋借款利息較高,故申報189,205元。其次、最高限額為每戶30萬元,所以不可能申報340,025元。

二、購買自用住宅辦妥借款後,戶籍遷出並出租。
以上述王先生夫婦為例,林小姐已於95年將戶口遷出,而且沒有任何納稅義務人及其配偶和撫養親屬於課稅年度在該地址已辦妥戶籍登記。就不符合申報的要件。同時如果林小姐將房子供營業使用或者出租,也不符合申報的要件。

三、購買自用住宅辦妥借款後,因個人理財而增貸資金用以購買股票、債券等之借款利息。
第一次購屋借款後,再增貸的部分利息不符合申報的要件,例如林小姐再95年又增貸300萬,利息由189,205元增加到289,205元,由於是事後增貸,不符合原先規定,仍只能列報原先的189,205元。

四、購買自用住宅設定最高抵押金額,例如在1000萬元最高限額內,隨時可貸可還;而最初購買自用住宅借款僅250萬元,其餘借款係其他用途,卻列報全部借款利息。
這就是著名的理財型房貸,但是當初第一次借款僅250萬元,其利息可能只有15萬元。是後又向銀行增貸200萬元作理財的操作,這個新貸的200萬元利息不能列入。

五、列報純屬修繕貸款、消費性貸款之利息。
借款的名目必須是購屋借款,不能用修繕貸款、消費性貸款做為申報自用住宅購屋借款利息的扣除額。除非所借之款項確係用於購置自用住宅並能提出相關證明文件,如所有權狀影本、建築物登記謄本等者,仍可列報。

六、因貸款銀行變動,轉貸他銀行,每次轉貸時借款金額均增加,而列報全額利息。
如前例王先生如因利率或其他因素,原有藉款餘額為300萬。現在改向金融機構非以購屋貸款名義借款400萬,以償還原購屋貸款,則其於原始貸款未償還額度300萬內所支付之利息,在前述限額內仍准予列報,惟若非屬購屋之增貸100萬部分所支付之利息,則不予認定。

七、購屋借款利息金額超過30萬元,全部列報扣除。
如果王先生購屋貸款利息為45萬元,如果申報自用住宅購屋借款利息扣除額45萬元就不行,因為超過30萬元,所以只能申報30萬元。

八、購屋借款利息未減除儲蓄投資特別扣除額。
同前例,王先生購屋貸款利息45萬元,可是還有定期存款利息收入20萬元的儲蓄投資特別扣除額,所以必須先將45萬元減去20萬元,認列25萬元的自用住宅購屋借款利息扣除額,不可以申報30萬元。

申報前應檢查以下事項:

1.房屋是否登記為納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬所有?
2.本人、配偶或受扶養親屬是否已於所得年度在該址辦竣戶籍登記(須檢附戶口名簿影本),且無出租、供營業或執行業務者使用?
3.檢附銀行所出具該年度支付該借款的利息單據正本,單據上如未載明所有人、借款人、房屋座落地址、取得日(申報時應一併檢附建築物所有權狀影本),應由納稅義務人自行補註、簽章。
4.購屋借款人與房屋所有人須為同一申報戶。購屋借款利息的扣除以當年度實際支付利息減除儲蓄投資特別扣除額後之餘額,在30萬元扣除限額內列報,且每一申報戶以一屋為限。
5.二個門牌的房屋打通者,僅能擇一屋列報。


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