finance168財經學院(百萬部落格)

教授：野人，你說買REITS可以當包租公，那麼它有穩定的現金流嗎？

野人：在開始發行時都有公開說明書，對於可能會配多少股息都有事先估計，假如基本的假設對，就會如預期的發放金額發放股息。

教授：那假如預期不對要怎麼辦？

野人：通常規模比較大的例如香港的領匯基金比較不會倒，你也可以買5-7家的REITS分散風險，就可以避免單一投資標的風險的問題。

教授：是不是發放現金股息越多越好，現金流越穩定越多越好？

野人：現金流穩定當然好，但是還是要看當初買進的殖利率是否合理？

教授：殖利率我知道，就是收到的股息除以目前的股價，有一點像銀行的利率一樣，那野人，你說要多少才合理？

野人：某個REITS的殖利率6%，另外一個REITS的殖利率4%，你說哪個比較好？

教授：當然是6%比較好囉，還有其他的看法嗎？

野人：不一定在新加坡的REITS殖利率6%可能不怎麼樣，因為過去的殖利率都是在7%以上。在香港的殖利率5%就很不錯了。在台灣4%的殖利率是合理的水準。這是因為每個地方的利息佔不動產價格的比率不一樣。

教授：我知道了，你看新加坡6%是相對低的殖利率水準。

香港5%是相對低的水準。

野人：同時香港因為定住美元，匯率風險較新加坡為小，匯率的波動也是考慮的因素。

教授：就好像定期存款利率，我們在乎現金流也要看他的殖利率，殖利率越高越好，但是不同國家不能互相比較，因為每個國家的不動產及租金水準不一樣。

野人：所以如果台灣reits的殖利率為2.8%，你覺得可以買嗎？新加坡的殖利率是8%你可以買嗎？

教授：當然台灣要的3.5%-4%以上的殖利率才優，在金融海嘯的熟後都有來到7%是很不錯的買點，新加坡如果8%殖利率就不錯了。

野人：但是要看該reits的規模大小，物業的安全性，所以個別reits的歷史殖利率也是分析的重點，通常越不穩定的，有點風險的殖利率都比較高。

有關利率調升的影響

教授：野人如果利率調升或調降對reits的影響如何？

野人：當然利率調升，reits應該會下跌？

教授：為什麼？

野人：如果台灣的reits殖利率是3%，利率也調到3%，那大家都去買公債買定存了，誰要投資reits。

教授：我舉個例子，央行的重貼現率由2005年開始上調到2008年的3.6%，是不是調升利息，但是reits的淨值卻沒有下跌一直往上，為什麼？

野人：你不要模糊焦點，是影響股價，不是影響淨值。

教授：從升息的的2005年到2007年也都是大漲的，沒有往下。

野人：對阿！為什麼？

教授：因為那個時候不動產上漲，淨值往上阿，記住了，景氣很好的時候不動產可能也很好，大家太HOT，股價14反而超過淨值11，這就是reits所以和升息無關的原因，大家預期房價上漲，租金上漲，反而接受了股價淨值比大於一的催眠行情。

野人：我知道了，利率高照理應該是會使reits價格下滑，但是如果同時的不動產上漲，會有另外一股力量牽引reits價格的走勢，所以利率調高和reits的價格通常不是亦步亦趨，但是長期而言，利率太高會使不動產的購屋成本及建築的資金成本上揚，不動產也會下跌，reits價格也跟著下滑。

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