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教授:聽說你當包租公了,買了哪間新房子了,請我去新房子喝杯咖啡。

野人:不是啦!我買了REITS啦,就是不動產投資信託基金,每年都可收租金喔。

教授:那房子在哪裡!怎麼收租金?

野人:你買房收租喔,一間房子要好幾千萬,而且你要出租收租金,要應付很多房客,你要按時收到資金這件事情就夠你煩了。

教授:REITS是自動收款機嗎?不用自己向房客收租嗎?

野人:REITS這樣一個公司的制度,他會按時公告財報,然後按時間時程給你股息,就會匯到你的戶頭,你不用一個一個打電話給房客收錢。

 

教授:所以REITS就適合大富翁了,REITS幫你收到很多房子的租金囉!

野人:REITS適合大富翁也適合小資,大富翁是因為買了很多房子,沒辦法管理,或覺得管理出租這些瑣事很煩,交給經理人來管理。小資呢?沒有幾千萬幾億去買房子來收租,REITS將一間幾千萬幾億的房子分為幾萬個幾十萬個小磚塊賣給你,你只要有幾萬元就可以買一個磚塊(一單位的REITS)去收租,所以買得起很多房子的人也可買REITS,買不起一棟房子的人也可以藉由參與REITS投資不動產,收租金。

 

教授:你騙人,不動產可以抗通膨,房子漲到很高的時候可以賣掉,那如果房價漲到很高的時候,REITS也會脹到很高,讓你賣掉嗎?

野人:可以說是也可以說不是。

教授:你這個史前時代的野人也會猜謎。

野人:因為不動產上漲時,REITS的淨值會上漲,你依照淨值賣掉當然可以享受房屋增值的好處囉。

教授:那為什麼也可以說不是?

野人:因為有些REITS的價格只有淨值的50%,你想要賣掉要打對折,所以可能無法享受不動產增值的好處,例如香港2012年的REITS中價格淨值比如下。

 

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教授:哇!差那麼多喔!那不動產漲價時我不就被A走了嗎?

 

野人:也不會啦!REITS因為在公開市場交易. 跟封閉型基金一樣. 有溢價(股價大於淨值)和折價(股價小於淨值)的問題,當市場情緒高昂. reits的股價>淨值,反之當市場情緒低落, 股價< 淨值,所以中間的價差會比實際的房屋買賣更大,我們以 ( 新加坡的 Ftse SG Reits 及股價淨值比 PBR)為例。

 

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野人:教授你看,其實淨值是很穩定的,但是當市場悲觀時像在2008年的時候,股價大幅下滑,股價淨值比來到0.4倍,也就是房子的價格打四折在賣,當2012年樂觀的時候,股價上漲,股價淨值比來到1.2倍,1000萬的房子可以賣到1200萬呢?所以在悲觀的時候你要出售變成法拍屋在賣,在樂觀的時候你要出售,人們捧著1.2倍的錢來排隊。

 

 

 

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